Риски при передаче недвижимости покупателю до записи в кадастр
Если же стороны договорились о продаже недвижимости, это обычно происходит путём подписания договора купли-продажи, после чего следует заявление на внесение записи покупателя в качестве собственника в кадастр недвижимости. Передача недвижимости покупателю, как правило, проходит после того, как покупатель будет записан в кадастре недвижимости как её собственник. Однако всё зависит от того, к какому именно стороны придут соглашению. Не редкость, что покупатель захочет, чтобы продавец передал ему дом или же квартиру прежде, чем он станет её собственником. Причины для такого требования могут быть самыми разными, к примеру такими, что покупателю истекает срок договора аренды, продаёт свою квартиру и ему нужно быстро найти крышу над головой или же он просто не может дождаться того, чтобы жить в новой квартире. Такой процесс конечно возможен, однако передача недвижимости покупателю преждевременно несёт за собой определённый риск, поэтому к такой ситуации лучше подготовиться. В данной статье мы вам кое-что о таких вот трудностях расскажем а так же дадим несколько советов о том, как избежать такого риска.
Если покупатель требует передачу или же заселение в новую квартиру или дом преждевременно, рекомендуем учесть это в первую очередь в договоре купли-продажи. Здесь будет весьма уместно позаботиться о юридических аспектах использования недвижимости «меж временем» со стороны покупателя. Чаще всего вопрос решается заключением договора аренды, в котором стороны условятся на квартплате в течение времени, пока покупатель не станет собственником недвижимости. Второй вариант заключается в том, что стороны временно заключат между собой договор о займе недвижимости в пользу покупателя, на основании которого покупатель может пользоваться данной недвижимостью бесплатно. В случае, если стороны договорятся о второй альтернативе, возникает вопрос о том, должно ли такое бесплатное пользование недвижимостью отразиться на покупной цене, точнее можно подумать о её повышении, чтобы продавец получил определённую компенсацию за счёт займа.
Какие риски связаны с преждевременной передачей недвижимости?
Вначале следует упомянуть т. н. переход риска случайного разрушения или случайного повреждения имущества. Считается, что с момента передачи недвижимости покупателю, покупатель именно тот, кто несёт ответственность за случайное разрушение или повреждение имущества. Это означает например, что в случае, если в квартире произойдёт авария водоканала, это бы была его ответственность. С точки зрения продавца риск наступает в случае, если регистрация права собственности в кадастре не пройдёт, и сделка сорвётся. В таком случае продавец будет обязан вернуть покупателю уже заплаченную покупную цену а покупатель вернёт продавцу недвижимость — которая, разумеется, может быть испорчена или уже вообще не должна существовать. Предотвратить такие неприятные последствия можно, если вовремя оформить подходящую страховку. Именно поэтому продавец должен настаивать на том, чтобы покупатель уже к моменту передачи недвижимость достаточно застраховал.
Частая причина для преждевременной передачи недвижимости покупателю заключается в том, что покупатель планирует реконструкцию и хочет начать ремонтные работы как можно скорее. Как например в этом случае:
Господин Шебеста со своей женой ждали заселения и начала реконструкции своей новой квартиры со стольким нетерпением, что сумели договориться с продавцом на преждевременной передачи недвижимости ( ещё до их записи в кадастре недвижимости ) с целью начала ремонтных работ, которые им продавец одобрил. После чего супруги смело принялись за ремонт, инвестировав в него 0,5 миллиона крон. Но, чёрт его возьми, никто из сторон не проверил сведения на свидетельстве о собственности данной недвижимости и не заметил, что на доме висит ограничение в виде запрета перевода недвижимости без разрешения третьей стороны ( как правило это бывает банк, который страхуется двумя ограничениями). Данное разрешение несмотря на все усилия им получить не удалось, и таким образом сделка сорвалась. Однако что теперь с инвестицией в полмиллиона, за счёт которой покупатель в конечном итоге лишь повысил стоимость чужой недвижимости? Поскольку продавец с реконструкцией согласился, покупатель в полном праве потребовал вернуть инвестируемую сумму назад а продавец вместо того, чтобы взымать деньги с продажи своей недвижимости, оказался в минусе.
Следовательно в случае, если продавец собирается передать покупателю недвижимость с целью проведения реконструкции преждевременно, необходимо всё надлежащим образом учесть. В случае, если покупатель заселится в только что купленный дом или квартиру и начнёт с разрешения продавца проводить ремонтные работы ( повышать стоимость ) купленной квартиры или дома, могут возникнут определённые проблемы, особенно если наступят затруднения связанные с записью покупателя в кадастр недвижимости и дело до перевода права собственности не дойдёт. Покупатель может потребовать денежную компенсацию, ибо инвестировал в чужое имущество, с другой стороны у продавца недвижимость, на которой проводились строительные работы. Единственным решением в данной ситуации является составление соответствующего соглашения сторон в договоре купли-продажи, в котором тщательно учтутся права и обязанности обоих сторон.
Как упоминалось выше, в течение переходного периода отношения между продавцом и покупателем решаются, как правило, путём заключения договора аренды или же займа, на основании которого покупатель в праве жить в недвижимости ещё до того, как станет её собственником. И здесь однако может возникнуть проблема в случае, если покупатель не будет в качестве собственника в кадастре недвижимости записан а продавец захочет вернуться в свой дом или же квартиру. Никогда нельзя исключать тот факт, что покупатель будет медлить с выселением. Если стороны не придут к соглашению, их ждёт трудная с точки зрения финансов и времени волокита судебных разбирательств и экзекуций. Эту проблему можно избежать, заранее подписав нотариальную запись с разрешением на прямое исполнение, на основании которой собственник может требовать выселение лица, незаконно проживающего в недвижимости.
Гораздо чаще возникают менее серьёзные проблемы, описанные в следующем случае.
Супруги Кубиковы купили квартиру у господина Шварца. Господин Шварц квартирой не пользовался, поэтому согласился с передачей её супругам сразу после подписания договора купли-продажи в обмен на получение части покупной цены сразу же и не дожидаясь записи права собственности в кадастре. Все остались довольны. Поскольку госпожа Кубикова была беременна, молодые супруги спешили реконструировать объёмный блок ванной комнаты как можно скорее, чтобы ребёнок родился в чистой обстановке. Господин Кубик строитель, и потому сразу же взялся за работу со своим коллегой. К сожалению они неправильно подключили водопроводные трубы , появилась утечка и ночью из них начала прыскать вода. Ночью затопило 3 квартиры под ними. Общий ущерб вычисленный ликвидатором страховой компании составил 180.000,- Кр. Естественно все пострадавшие обратились к собственнику, которым по-прежнему был Господин Шварц и требовали возмещение ущерба от него. И хотя он утверждал, что квартиру продал, соседи видели в кадастре в качестве собственника всё ещё его и поэтому требовали возмещение ущерба именно от него. Возникла проблема с точки зрения юрисдикции, кто заплатит за ущерб . Страховая компания мистера Кубика отказывалась заплатить за ущерб, поскольку строительные работы проводились неквалифицированными по данной специальности строителями, а самим покупателем. Дело дошло до неприятного спора, который длился 4 месяца, что особенно для господина Шварца, как пожилого человека, был большой стресс. Это даже стоило ему денег за то, что пришлось данный вопрос проконсультировать с адвокатом. И хотя в конечном итоге всё хорошо кончилось и бóльшая часть ущерба всё-же была оплачена страховой компанией супругов Кубиковых, после перевода права собственности недвижимости на покупателя осталась большая неприязнь между его участниками.
Если подвести итог всего перечисленного выше, видно, что передача недвижимости до перевода права собственности данной недвижимости на покупателя подвержена риску прежде всего в случаях, когда по какой-либо причине сделка в конечном итоге сорвётся и покупатель не станет собственником недвижимости. Такая ситуация определённо для обеих сторон нежеланна, поэтому мы рекомендуем учитывать это в договоре купли-продажи. Решением может быть составление соглашения в договоре о том, что в случае, если дело до внесения права собственности покупателя в кадастр недвижимости не дойдёт, стороны обязаны оказывать содействие таким образом, чтобы в следующий раз уже всё вышло. Качественные договора купли-продажи всегда учитывают такого рода соглашения.
Передача недвижимости покупателю до внесения его права собственности в кадастр безусловно возможна, однако продавец тем самым попадает в менее выгодное положение. Это зависит только от него, если он на это пойдёт, или же если ему удастся компенсировать данную невыгоду другим преимуществом в договоре. К передаче недвижимости однако должно во всяком случае дойти лишь в моменте, когда продавец получит хотя бы часть денег на свой банковский счёт, причём оставшаяся часть покупной цены должна быть безопасно уложена в адвокатской, нотариальной или же другой депозитной ячейке.
В заключение стоит напомнить, что все выше описанные ситуации в рамках решения операций с недвижимостью происходят регулярно. И не смотря на то, какими бы они сложными местами не казались, специалисты по недвижимости с ними без труда справятся. Необходимо лишь всегда проанализировать все потенциальные риски заранее, надлежащим образом их учесть в договоре а также приспособить операцию с недвижимостью конкретным нуждам сторон договора.
У Вас есть опыт, замечания или вопросы, с которыми вы хотели бы поделиться с нами? Тогда не раздумывайте и обращайтесь в наше агентство недвижимости, где вы всегда найдете профессиональную помощь.
С уважением Дина Маречкова
RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.
www.dinamareckova.com
